中 文 摘 要
房地产业在一国的经济中所占的地位是非常重要的，它不仅关系民生和企业发展，而且关系国计。房地产业的产业链长，关联行业较多，已成为我国的支柱产业。我国房地产业的发展，一方面存在因资金不足而存在对外资的需求，另一方面，国际游资的大量存在，又保证有充足的外资留入空间。随着我国加入WTO，房地产业对外开放度逐步提高，其发展机遇与挑战并存。房地产业在众多的投资机构和个人的眼里，被认为是中国最后一个暴力行业。因此，外商纷纷加速对中国房地产业的开发力度。但是，外资的流入是一柄双刃剑，积极影响和消极影响并存。对于房地产这个行业来说，目前国内在外商投资方面做得系统研究还很少。因此，对外商对我国房地产投资的研究具有非常现实的意义。
全部论文共分五章。第一章为绪论，介绍了本文的研究背景、内容及思路、研究的目的和意义。第二章是外商投资中国房地产业概述。主要包括外商投资中国房地产的现状、特点、形式。第三章就外资进入中国房地产业原因从宏微观两个方面进行了分析。第四章则对外资进入对我国房地产业发展的影响从积极和消极两方面进行了探讨。本文最后一章，提出了在利用外商投资的情况下，发展我国房地产业的对策和建议。
关键词：外商投资；房地产；对策
Abstract
Real Estate Industry is very important in China economic development which relates to people benefit, entrepreneur development and country safe.
Real Estate Industry relates with many industries and develops into one of major industry.Though the foreign investment in China has played an important role ，Many research in foreign investment hasn been done, the research of foreign investment in Real Estate has been rarely done. Real Estate Industry has become more and more important in China, so it is necessary to make a research on this subject.
All the paper is divided into five chapters. The first chapter introduce the background, content and ideas, purpose and significance of the research. Chapter II is foreign investment real estate outlined covering foreign investment in China's real estate situation, characteristics and forms. Chapter III analyses the causes why foreign capital entering China's real estate industry from the macro and micro aspects. Chapter IV is that foreign investment impact on China's real estate development from both positive and negative aspects is discussed. Finally, on the use of foreign investment situation, it suggests the development measures of China's real estate.
Keywords: foreign investment; Real estate; Countermeasures
第一章 导论
第一节 选题的背景及其意义
一、选题的背景
（一）外资进入我国房地产业进程加快
按照中国加入WTO后在建设领域的承诺：在房地产业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，在中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。近年来，中国加强房地产市场宏观调控，推行土地使用、土地金融等各项房地产相关领域的改革，境外资本进人中国房地产产业的时机已经逐渐成熟。外商抓住难得的历史机遇，通过各种方式加快了进军中国房地产市场的步伐。
（二）国内房价高涨
国内房地产巨大的投资潜力，吸引了不少外资机构进入，投资活动活跃，并且这种趋势正在越来越明显。无论是按照绝对水平还是相对水平(如收入房价比)衡量，中国房地产市场目前的价格水平都已经太高；外资大规模进入，又从两个方向进一步推高了房价：首先，外资的进入增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价。根据国家发改委日前公布的最新数据，2007年8月全国重点城市房价涨幅首次“历史性”地突破8%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。这是全国房价继6月创下历史新高以来，第二个月刷新历史纪录。据统计,6月房价同比上涨7.1%，创下国家发改委有月度数据统计以来的新高；7月房价同比上涨7.5%，刷新了6月刚创下的历史新高；8月房价同比上涨8.2%，再次刷新历史最高涨幅。其次，境外机构和个人的购房行为在国内房地产市场上产生了明显的“标杆效应”，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。
（三）政府规范房地产行业的有效性不明显
为了切实控制境外热钱进入中国房地产市场，确保国内房地产市场稳定、健康发展，国家六部委于2006年7月份联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]47号)。随后，国家外汇管理局与建设部于2006年9月份出台了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号)。这两个文件的出台是国家加强宏观调控以确保国内房地产市场健康有序发展的重要举措，但是，从2007年的房价水平来看，政府出台的文件并不能对房价形成有效控制。至2007年2月，来自摩根士丹利房地产基金、长江实业与和记黄埔、美林国际、美国私募基金华平集团等，对国内房地产业的投资已达到了42亿元人民币。我国关于限制外资并购房地产的许多政策与条令未能起到实质性的作用。
二、选题的意义
目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用房较少，这种现象在北京、上海、深圳等大城市尤其严重。出于追求收益、流动性和管理便利等动机，也由于我国实施多年的外销房制度人为地将境外机构、个人购买房地产对象限制在高档次项目上，使得高档物业需求不断增加，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。房地产行业直接影响的行业多达50多个，房价的上涨将局部地带动国民经济出现过热。同时，房价的上升意味着消费者资产增位，形成财富效应，增加消费需求，进一步刺激经济过热。一旦国际游资达到目的后，就会退出我国的房地产市场，引起房地产价格的大幅下跌，使经济出现萧条。房价大幅下跌，还会使消费者资产缩水，引起消费紧缩，进而加速了经济衰退，从而使房价和国民经济出现大幅波动。
对任何国家而言，要发展最终还得依靠自身的努力。资本是以增值为目的的，外资投资中国房地产行业，只是为了攫取更多的利润。任何外资的利用，都有其成本概念。比如我国在利用外资的时候，会给予更多的税收优惠，以吸引外资的流入，这样做毫无疑问会造成国内的税收损失。任何外资的利用，只是为了自主能力的不断增强和提高。随着中国房地产市场的持续繁荣，对人民币升值的高期望以及我国政府对房地产市场的宏观调控，使得房地产业中资金较为紧缺，造成房地产市场外资供需旺盛，我国房地产业的外资参与程度日趋提高。如何保证在充分利用外资的同时，保持我国房地产市场独立而稳健的运行，是房地产业外资管理的重点之一。因此，分析外商投资我国房地产业的现状和原因，正确把握其对我国房地产业造成的影响，有助于及时制定外资管理政策，减少外资的负面影响，保证我国房地产业的健康发展。
第二节 相关理论综述
一、关于房地产投资的相关理论
已有的国际房地产投资的研究在80年代后才出现，至今研究不多。在这些文献中，有的是从投资组合的角度考察跨国房地产投资动，有的是从预期收益论的角度解释。另外，也出现了用FDI理论，尤其是邓宁的折衷理论解释跨国房地产投资。
（一）预期收益论与国际房地产投资
预期收益论认为利率的差异是国际资本流动的动因，资本逐利的本性会使资本从利率低的国家向利率高的国家流动。后来，延伸到资本收益率的差异是资本流动的根本动因。此理论认为，外商房地产的投资动因是追求更高的收益率。由于各国的房地产收益率存在差异，而投资者最终的动机是追求高额收益，因此此理论能在一定程度上解释跨国房地产投资。
但预期收益论不能全面解释外商房地产投资的动因。房地产投资中不同国家的收益率是不相同，但投资者不可能单纯的考虑收益率，而不考虑跨国房地产投资所承担的风险，特别是，由于房地产商品与一般商品不同，房地产投入资金一般很大，进入成本高，流动性差，市场局限在不熟悉的环境中。
（二）组合投资理论与国际房地产投资
支持组合投资理论的学者认为，跨国房地产投资动因是为了分散投资风险改善投资组合。此理论具有一定的合理性。它考虑了风险因素，避免了预期收益论在这方面的局限。投资者可通过投资组合来实现对风险和收益之间的替代。投资者通过把不同国家的资产进行组合投资，可以在不降低收益的情况下，降低风险，实际上提高了收益。这种跨国的超额收益，有时是很重要的，特别是对机构投资者。而且对于跨国房地产投资来说，有时内部化优势以及企业优势解释能力并不强，有的投资者会侧重于投资组合带来的利益。
但资本组合理论对于完整解释跨国房地产仍有一定的局限性。风险分散化不是跨国房地产投资的唯一动机，从对相关性和跨国房地产投资之间的关系来看，很多时候，相关性高的国家之间的跨国房地产投资反而规模更大。而且非机构投资者往往不全是从分散风险的角度进行投资决策。
其实，从研究方法上看，出发点往往是国外房地产纳入投资组合能否为投资者带来额外收益。严格说，基于这样出发点的研究并不能够判断出跨国房地产投资是否具备分散化特征，因为研究往往把投资者承担的所有风险、优势和分散化利益混合在一起，而没有分开来讨论，这样跨国房地产投资可能带来的分散化利益有可能是其他优势所导致。
（三） FDI理论与国际房地产投资
FDI的主流理论主要有内部化优势理论、区位优势理论。
1、内部化优势
内部化优势认为跨国企业通过组织内部化，可减少市场的交易成本，通过内部交易获取利益，并有效地避开关税壁垒和政府干预；而且可避免技术转移带来的技术流失的风险。内部化优势是一般工业品制造企业进行跨国投资的动机。而对于房地产跨国投资企业，技术优势不明显，从而难以形成内部化动机。为降低交易成本而内部化的跨国企业，一般地与国内原有企业能形成相互利用的产业链条，把原本的外部交易内部化，这样的跨国企业一般被纳入跨国公司的全球性战略，并服务于此战略。
2、区位优势
区位优势指东道国的特定优势，体现在要素察赋、政治体制、政策法规、市场环境、地理位置和思想文化等方面的优势。房地产国际投资者在选择投资国时都要考虑区位因素。如在土地供应上，投资商会考虑土地价格、土地获得便利性、地理位置；在市场分析上，投资商会选择市场机会大，如需求量大、交易活跃、收益率高的国家和地区，同时也研究市场的局限性问题;对投资环境，尤其是宏观经济环境、政治环境，投资商比较看重。
二、本课题的国内外相关研究
目前，国内外对于投资和房地产分项研究的著作比较多，但是对于外商投资与我国房地产业发展问题研究的还不是很多，就现存的论文来看，主要集中在以下几个方面。
（一）外商投资中国房地产业的法律问题
平萍（2006）在《关于发展外商投资房地产业的法律思考》一文中，就我国外商在投资我国房地产业存在一些问题，从法律的角度提出了一些解决问题的对策。
（二）外商投资中国房地产业的会计处理问题
石建忠（2004）《外商投资房地产开发企业预缴企业所得税的会计处理方法》、郭争鸣（2003）《小议外商投资房地产开发企业有关“会所”的涉税问题》、夏友春（2006）《质疑外商投资房地产开发经营企业期间费用的税务处理》对税收的会计处理问题进行了探讨，随着新会计准则的生效，外商投资我国房地产的会计核算方面与以往不同，主要体现在企业税收的处理问题上。李明（2006）《外商投资企业投资性房地产会计处理新旧比较及涉税影响分析》就涉税影响进行了分析。
（三）外商投资中国房地产业的动因问题
在外商投资中国房地产业动因的问题上，各种文献资料都论述得比较多。 李文斌（2004）在《外商投资中国大陆房地产的动因》一文中认为，跨国房地产投资的主要动因，即扩大市场机会、追求高额收益、分散风险是外商投资中国房地产业的主要原因，并对这些原因进行了细化分析。
（四）外商投资中国房地产业的利弊与影响问题
外商投资中国房地产业毫无疑问可以弥补我国建设资金的不足、推动我国国民经济的增长，但是也存在着一些弊端。因此，国内一些学者对一些不良影响也进行了分析。尹中立（2006）在《为什么要限制外资进入我国房地产行业》一文中，对限制的理由和对策进行了一定程度的分析和探讨。
第三节 本文的研究思路与方法
一、研究思路
作为外商投资的一个分支，外商投资房地产自改革开放以来就对我国房地产乃至国民经济的发展发挥了非常重要的作用。然而外国投资理论中占据主导地位、学术影响面较为广泛的主要理论包括垄断优势理论、产品生命周期理论、内部化理论、比较优势理论和国际生产折衷理论等，多以一般工业品和服务生产为考察分析对象，很少有涉足房地产业跨国投资行为的具体研究。而传统的房地产投资理论也特别很少谈及跨国的房地产投资。
本文力图在理论的基础上，首先通过对当前国内外经济形势、我国房地产业状况分析总结得出外商在中国房地产行业进行投资的动因。分析外资看好中国房地产市场的原因。从宏观环境看：第一、中国经济的持续稳定增长；第二、中国房地产市场需求和投资回报；第三、房地产市场秩序逐步规范；第四、北京2008奥运会对房地产业的推动；第五、人民币升值预期。从微观层面分析：第一、外资的资金投向要求；第二、回避汇率风险，资本保值增值；第三、利用利率差异，降低投资成本；第四、获取房价上涨的套利空间。
其次，在对外商投资我国房地产业现状和原因进行分析的基础上，本文对外资对我国房地产业的影响从正反两个方面进行了分析。在积极影响方面，主要包括：更新投资及市场运作理念、改善企业资本结构、提高经营管理水平、促进国内房地产业与国际接轨、弥补资金短缺等；在消极影响方面主要从以下几个方面进行了分析：影响我国普通民众生活水平的提高、不利于市场稳定、对金融体系和房地产企业造成冲击、提升了房地产市场风险、存在主体地位弱化问题、挤压了本土企业的利润空间。
最后，针对外商投资中国房地产业带给我国的消极影响和我国房地产业发展的实际情况，指出了我国必须健全与完善现有法律法规并加强对投入房地产业外资的监控。为了加强在利用外资中的自主性和弥补资金不足的问题，提出应该积极发展房地产投资信托基金和努力推动房地产市场证券化。我国房地产业的健康发展不仅仅是靠政府推动外部环境的改善就可以完成的，同时需要行业内房地产企业通过学习效应、合作效应、倒逼效应、示范效应和改良效应等增强自主能力，从而促进国内房地产业的健康发展。
二、研究方法
1、理论和实际相结合的方法。在论文写作过程中，始终保持将投资理论与外商投资我国房地产业的具体情况以及我国房地产业的本身运行情况相结合。
2、文献研究法。在研究过程中，为了更为全面地说明问题，注重批判式地吸收前人的研究成果，去粗取精，去伪存真。
3、比较分析方法。房地产业的价格波动只有通过比较才能体现出来，因此，比较分析方法为本文所用。
第二章 外商投资中国房地产业概况
中国房地产业和外商房地产投资的起步较晚，房地产业实际利用外资的数据在1994年才开始统计。相对于国际上轰轰烈烈的外商房地产投资，我国的情况如何呢?下面从就外商投资房地产业的现状、特点以及形式进行分析。
第一节 外商投资中国房地产的现状
改革开放以来，我国吸引外资取得了举世瞩目的成就。随着国家取消货币分房政策的实施，房产正式作为商品进入市场化运作，目前房地产已成为我国吸收外资的重要领域。2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为75%。在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的《2006年上半年中国国际收支报告》中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。2007上半年年我国总共利用外资282.29亿元，同比增长去年的167.29，增长了67.8%。摩根士丹利、ING（荷兰国际集团）、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这批在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在我国房地产市场，并且都出手不凡。
国家统计局的资料表明，2005年境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而且这一几何级数的增长态势在进入2006年之后被不断放大，按照全球最大的物业顾问服务公司之一的世邦魏理仕的研究结果推算，去年前两个季度，至少10亿美元的境外资金投入到中国内地房地产市场。境外机构和个人购买商品房的资金的结汇也在同期增长了2倍以上。以摩根士丹利、花旗等为主要成员的国际地产基金成为进入我国房地产的急先锋。2001-2005年里，摩根士丹利在中国房地产领域的投资总额达15亿美元，2006年该公司追加投资30亿美元。紧跟大摩之后，花旗集团计划今后3年内将其对中国内地房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。除此之外，荷兰ING银行、美林国际等全球知名公司已先后公开宣布将携带重金深度介入中国房地产市场。
与此同时，亚洲地区的投资机构也以其灵敏矫健的身躯快速进入中国的房地产市场。资料显示，2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有20%到25%的资金投向中国房地产市场。进入今年以来，亚洲国家流向中国地产的资金有增无减。包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。有资料显示从2006年6月6日至7月20日，不到50天的时间内，仅境外机构在中国以独立或者入股的形式投资形成的房地产项目就多达15项，平均每3天就拿下一城。其中，仅渣打银行就在上海连续吃进4个巨型项目。另据了解新加坡政府投资公司从2005年到2006年在不到的一年的时间在天津通过合资入股的方式连续拿下了两个项目，总投资额达4亿元人民币。2006年10月27日,中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地。
第二节 外商投资中国房地产的特点
由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利(Morgan Stanley)，高盛(Goldman Sachs)、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司(GIC) ，荷兰ING集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到15%。房地产业作为中国经济高速发展的重要推动力量，形成了若大的“世界大工地”，造就了房地产及相关行业的“世界大市场”，也给房地产及相关产业带来“世界大商机”。外商在进入中国房地产市场，获取巨大商机的过程中呈现出下列特点：
一、投资来源多以华资为主
资金来源以华人资本为主，欧美资本增长迅速。港、澳、台的华人资本由于得天独厚的地域优势，进入大陆市场的历史悠久，具有相当的人文基础，在大陆投资有丰富的经验和较强的市场把握能力。同时，大陆市场较为优惠的投资政策和相对低廉的投资成本，操作的风险较为可控，预期收益也相对较高，因此，港、澳、台资金历来是外资的主体，在高端市场表现非常活跃，涉足房地产开发、房地产金融和房地产服务等各个领域。数据显示，20世纪80年代至今，中国房地产所吸引的外资中大部分是华人资本，有外资参与的5000家企业中，港、澳、台企业占据了76%。
相对于表现活跃的华人资本，欧美资本则表现相对谨慎，这主要是因为文化上的差异。其最初的投资多偏向国内房地产行业最薄弱的环节，包括建筑设计及中介服务领域，而且多采取与其他投资者或者开发商合作，特别看重本地合作方的管理团队。近年来，欧美资本在中国房地产市场发展迅猛，资本运作规模逐年增大。摩根斯坦利、荷兰ING集团等投资集团在中国市场都有大规模资本运作。由于中国市场的逐渐崛起并表现出持续发展潜力，欧美资本将会更多地被吸引到中国来。
新加坡的投资者由于也具有一些地域和文化上的优势，其在中国房地产市场的外资中也占有一定的比例。文化上的同根性使新加坡投资者能够处理投资中的复杂问题。同时，他们又具有西方的投资理念，所以，他们更多地采取基金运作和与本地开发商合作的方式，谨慎而积极地扩展在大陆房地产市场中的活动空间。
二、投资目标向中低端物业扩张
随着改革开放的进一步发展，以及我国加入WTO在房地产业的一些开放具体承诺的兑现，外商投资中国房地产市场投资目标由以高档物业为主，逐渐向中低端物业扩张。从投资目标来看，外商进入中国市场开始最主要的投资目标是中国大城市的高档物业。2003年至2004年，投资重点在住宅，特别是高档住宅；2004年底，外资投资基金的投资重点悄然转向以甲级写字楼为主的商业地区；2005年起，主攻方向放在了中心城市的商业地产。除了继续保持在高端物业的高投资之外，呈现出逐渐向中低端物业扩张的趋势。2006年，商务部发文要求严控外商投资中国房地产；2007年商务部再次发文，将继续严控外商投资高档房地产。受国家对房地产业宏观调控的影响，外商投资我国高档房地产业将会受限，而中国房地产业做为“中国最后一个暴利行业”，外商的投资热情不会减少，因此，外商在保持对高档物业一定投资的情形下，必然会向中低档物业的扩张。对于不同类型的外资，其投资目标也不一样。开发型外资逐渐由商用物业转为住宅，由高端物业转向中高端、中端、中低端物业，而收租型外资的物业类型，主要依靠有稳定租户的成熟商用物业。
三、外资投入显现出资本运作优势
资本运作的高效与否是企业能否实现最大赢利的关键环节，投资中国房地产业的外资大多是国际知名品牌，与国内房地产开发商相比，有明显的资本运作优势。一是进入中国房地产业的外商一般资本都比较雄厚，可以利用其强大的资本优势占领市场。房地产业中的高科技和高投入是紧密地联系在一起的，在房地产的竞争中资本占据的层次愈高、其发展的空间愈广。这一点即使在国内房地产企业也显现得很明显，更不用谈外资企业。二是外国资本进入中国的房地产业并不以单个资本的形式进入，而以集团军的形式进人，伴随着金融资本、保险资本、电信资本、汽车资本以及其它高科技低成本的材料资本一同进人中国房地产市场。集团军式的进军中国房地产市场，一方面可以弥补房地产投资资金的短暂性不足，加快资金周转，另一方面也可以加快资本的积聚过程，从而有更多的资本来投资房地产业。三是外国资本可以用周全的住房消费信贷吸引新的住房一族，同时对住房抵押贷款进行保险。国际上的这类保险已经相当成熟。在住房消费信贷方面，国内房地产业近些年来虽然也借鉴了国外一些成功经验，但是与国际资本相比，仍显不成熟。外国资本可以凭借其更具有吸引力的消费政策打动消费者。四是国外资本在物业管理的高档化、专业化方面明显优于国内同行，具备品牌认知度高、全球统一的服务水准、成熟的操作经验、成功的经营模式和巨大的规模效应等优势，对我国现有的房地产中介、租赁机构形成巨大挑战。
四、外资进入推动房地产关联市场发展
目前，外商在华房地产投资主要集中在国内房地产发展薄弱的建筑规划设计业、建材部品制造业和房地产中介服务业等领域。一是我国建筑设计市场非常大，建筑规划设计人员供不应求，中国的城市化进程全面加速，各大中小城市都在进行改造和扩展，多数大型公共建筑项目，普遍采用国际招标制度，这就使得具有丰硕成果和经验积累的外资企业优势明显，在招标中常常胜出。二是建材部品制造业。房地产与建材部品有着极强的相关性，据推算：每消费100元住宅产品，会在其它行业产生近300元的消费需求。巨大的中国房地产市场，直接带动的建材家具和部品生产制造市场成为众多外商的必争之地。三是房地产中介服务业。目前，市场竟争不断加剧，服务品质要求不断提高，对商品住宅的前期规划设计和顾问管理提出新的需要。营销、中介交易日益受到重视。而中国房地产中介机构规模较小，从业人员素质参差不齐，专业化水平低下，行为不规范，造成市场秩序混乱，不正当竞争、侵害消费者权益的现象屡有发生。这为外资房地产中介机构在管理咨询、营销推广、物业管理、工程管理和二手房市场等方面大展拳脚创造了有利条件。
五、外商进入提高中国企业的国际化水平
外商进入我国房地产业，会产生两个方面的效果：一是竞争效果。外商具有资金、技术和管理等所有权优势，其成本结构显然优于中国房地产企业，在利润最大化目标的条件下，它会凭借自身优势与中国企业展开竞争，充分发挥内在竞争特性，以竞争手段占领中国房地产市场，加速市场洗牌，优胜劣汰，推动中国房地产企业向国际标准看齐；二是合作效果。外商虽然具有自身优势特点，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，缺乏高效投资运营平台，要弥补这些不足，需要与中国企业合作互动。而中国房地产企业经历多年市场洗礼，形成了一些较具规模的跨区域、多产业的集团，如深圳万科、大连万达和北京首创、太合、华远、万通等企业，已经具备与外商合作发展的条件。
外商进入我国房地产行业，可以提高我国房地产企业的国际化水平，从而更好地参与国际竞争，在国外市场开拓方面，可以和外商进行合作，包括资本合作及劳务合作等等。
第三节 外商投资中国房地产的形式
外资进入中国房地产市场的形式多样，主要包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人投资房地产等。
一、直接投资中国房地产业
外商直接投资（FDI）是指一个公司在外国直接投资建立新的设施以生产或营销某一产品，它是我国利用外资的重要方式。从1979年我国实行对外开放政策以来，吸收外商直接投资工作不断取得新的进展，经过20年左右的努力，吸收外商直接投资工作取得显著成效，对促进我国经济的发展，增强综合国力和国际竞争力，发挥了重要的作用。直接投资方式是外资进入中国房地产业的重要形式。这种外资主要集中于开发领域，其进入主要有两种方式：一是外资直接在华设立房地产开发企业；二是收购境内著名房地产开发企业的股份。
二、利用外债和融资进入中国房地产业
第二种形式是利用外债和融资方式进入房地产行业。外债，是指国内房地产开发企业为了弥补资金不足和进一步开拓房地产市场而向外国机构和个人借款的一种行为。2007年国家外汇管理局日前再度下发通知，明文规定停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。因此，从2007年6月1日起，外债不再成为其进入中国房地产业的一种途径。
融资其有三种方式：(1)中资房地产公司通过境外上市，引入境外资本；(2)通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，使企业迅速建立方便快捷的国际融资渠道，获得以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会；(3)境内企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人。如浙江绿城集团同时运作的项目超过40个，其房地产主业横跨开发、景观、材料等各个环节、资金紧张，为此，除了在国内寻求各种融资方式外，该公司还不得不走上海外融资的道路，集团在海外注册的控股公司——绿城中国控股有限公司于2006年1月10日向以摩根士丹利和Stark Investment组成的国际财团定向发行1.3亿美元可转换债券，16日又以2000万美元的价格向该国际财团转让了绿城中国控股有限公司的2%股权。
三、个人或境外机构投资房地产
第三种形式是个人和境外机构(非居民机构)投资房产，即非居民机构以自购和包销方式买入商品房，再通过转售赚取差价。主要有两种方式：其一，非居民机构个人购买房产；其二，境外机构在境内成立外商投资房地产中介公司，持有和经营物业收租，或转售赚取差价，形成利润后汇出，或在项目终结后将清算款汇出境外。
《个人外汇管理办法》已于2006年11月30日经第27次行长办公会审议通过，，自2007年2月1日起施行。第22条规定：境外个人购买境内商品房，应当符合自用原则，其外汇资金的收支和汇兑应当符合相关外汇管理规定。境外个人出售境内商品房所得人民币，经外汇局核准可以购汇汇出。因此，个人在我国投资房产目前是受到限制的。为了限制境外的热钱涌入，境外投资机构投资我国房地产也受到房地产新政相关条款的限制。
第三章 外资进入中国房地产业原因探析
在西方各国，房地产价格上涨几乎横贯了整个90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年西方经济步入萧条之后，房地产是西方各国唯一持续上涨的资产市场，其上涨行情之普遍，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为 1979年以来最高纪录。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有停步。但西方国家这一轮房地产牛市毕竟已经临近尾声，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要，在这种背景下，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资偏好的选择。
第一节 宏观层面分析
近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比欧美市场收益率普遍高50%以上。在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬柯利(Stephen M. Coylc)称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%，4.5%和3. 5%，但上海可达7%，中国的房地产开发行业更是暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，所以在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占据着显赫的地位。外资大量涌进中国房地产行业，除了受国际市场的影响外，从宏观层面讲，是受我国宏观经济环境、房地产市场需求及房地产政策环境的影响。加入WTO后，我国经济继续持续快速发展，同时，国内存在这对房产的大量需求，并且在房地产行业的开放度进一步扩大，这些都促使外资涌入中国房地产市场。
一、中国经济的持续稳定增长
当前世界经济继续保持较快增长势头。发展中经济体普遍保持较快发展势头，尤其是中国、印度等发展中大国的快速增长态势，对世界经济增长的推动效应进一步显现。随着区域合作进程的不断深化，国际贸易增长稳中有升，全球跨国并购更加活跃，国际投资规模也有所扩大。1979年，中国开始了一系列市场改革，由此，中国经济慢慢成为世界经济不可忽视的一部分。1979年至今，中国的GDP年平均增长率为9.7%，总增长超过700%；对外贸易平均每年增长近15% 。中国的增长、稳定和潜力使外国企业对中国的热情如潮。从上海和北京旅游和考察的商人相信21世纪是中国的世纪。国外直接投资在过去的十年内大量涌入中国。2002年，中国吸引外商投资达532亿美元，成为世界上吸收外资最多的国家。2006年中国吸引外资全球排名第三。亚洲发展银行分支机构的Robert Bestani将这种现象称之为“财富冲击”——可预见的未来——以形容中国的变化发展如此之快。大型化学企业BASF的东亚总裁Dietmar Nissen说：“中国在过去12年的发展速度和规模是一个奇迹，一个有序发展的奇迹。”
随着经济发展和人民生活水平的提高，中国居民的消费水平也在持续上升。房地产作为居民的固定资产消费，需求量不断攀升。特别是中国目前经济呈现二元化经济特点，未来经济必将走向一元化经济的发展轨道。随着经济的增长和未来城乡差距的缩小，城市化进程将进一步加快。因此，我国经济的发展必将导致人们生活必需品--房地产这一固定资产需求的增加。国外房地产投资公司大举进入中国的房地产市场，就是想分享中国经济增长带来的好处。
二、中国房地产市场需求和高投资回报率
外商投资中国房地产，首先是因为国内存在对房地产市场的需求。据分析,房地产现有20%以上的增长速度，这个速度是由旺盛的需求支撑的。在引发房地产热的诸因素中，由城市基础建设和城市化进程带来的强劲需求一直是房地产投资的主要推动力。一家研究机构的数据表明，我国城镇人均住房面积仅有15-24平米，距离发达国家尚有很大差距。城市化进程是支撑房地产市场需求的关键因素之一。根据《中国城市化水平发展战略》规 划要求，到2010年，我国的城市化水平要达到40.5%，超过发展中国家的平均水平。那么，我国将需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年 时，这一数字将达到3.25亿，届时，我国的城镇化率将达到53%。目前我国的城市人口大约为4亿，如果再增加3.25亿，等于目前的城市人口容量将需要 增加近一倍。而若以人均20平米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。
房地产市场需求的巨大缺口必然导致其投资房地产业的资金回报率高。房地产业号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚。我国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。中国的房地产开发行业暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，所以在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占据着显赫的地位。
三、房地产市场秩序逐步规范
近年来我国相继出台了各种规范房地产业及相关联行业的一些政策法规，加强对房地产市场的监控，房地产行业逐步形成规范性开发和经营。
第一、提高房地产开发项目资本金比例。从2004年7月起，开发商进行房地产开发自有资金的比例要求由20%提高到了35%。这一政策对房地产开发企业的实力提出了更高的要求。资本实力雄厚的大开发商所受影响相对较小，然而实力薄弱的小开发商纷纷开始寻找退出的路径。
第二、通过提高存款准备金率和存贷款利率水平，金融机构加强对房地产开发贷款和消费贷款的审核，银行贷款得到有效控制。同时由于这一政策相对提高了开发商的持有成本，也促使他们开始寻找更多的融资渠道。
第三、2004年后，通过改革土地征用制度、清理整顿各类开发区和土地市场秩序，推行经营性用地统一招标、拍卖和挂牌出让等措施，土地一级市场进一步得到规范。
第四、通过加强房地产业制度法规建设，市场监管体系得到进一步完善，市场经营秩序有所好转。为规范经济适用住房建设管理，国家出台了《经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用住房的政策定位和各项管理措施；通过贯彻《物业管理条例》，进一步规范了物业服务企业行为；通过下发《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》，加强了房屋租赁市场管理，初步建立了房屋租赁协管机制；部分重点城市加快了房地产市场信息系统和预警预报体系建设，为引导房地产开发企业理性投资、居民理性消费创造了条件。
政府连续出台的新政，虽然短期内会抑制投资行为，导致投资商的观望，但是实质上是打压房地产市场的恶性投机，对于帮助国内房地产市场走向透明化、规范化将起到关键作用，为房地产市场的良性发展提供了政策保障。
四、北京2008奥运会对房地产业的推动
2008年奥林匹克运动会将在北京举办，2010年世博会在上海的举办对房地产业的带动也是不容忽视的因素之一，尤其为北京、上海未来房地产市场的发展提供了一个重要契机。
北京将在2008年举办的奥运会，给北京的房地产市场带来巨大商机。据北京申奥报告财政预算和“十五”计划，对奥运总投入达2800亿元人民币，其中城市基础设施建设1800亿元，体育设施建设170亿元，环境改善713亿元，运营预算支出130亿元。北京加速旧房改造和住宅建设，对于房地产业者是第一位的商机。在这五年内，北京将完成城区九百万平方米的危旧房改造，使北京人均住房面积提高到18平方米。未来7年内北京的住宅建设也将有大量增加。若每年增加100万平方米，每平方米4000元，再带动相关需求1000元，则共计50亿人民币，占中国GDP的0.061 %。星级宾馆提高到八百家。此中商机，对于业者来说尽在不言中。北京市将花费巨资来修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打通四通八达的快速交通网络，治理和改善环境，届时将完成体育场馆、国家博物馆、中国美术馆等城市文化设施项目、五环和六环路、机场及候机楼的扩建、轨道交通等重大项目的建设，这些基础设施的修建，改善了居住和交通环境，届时北京的环境越来越美，交通越来越方便，生活设施越来越完善，房子的含金量也就相应提高了。对于开发商和买房者双方而言，都是赢家。
上述建设项目的设计、建设、设备采购和监理都将采取公开、公正、透明的选择程序，面向海内外招标，并将采取投资主体多元化的政策，凡是具备产业准入条件的企业，无论国有、合资、独资，都可竞标投资，从而为外商投资北京房地产创造了良好的条件，增强了我国房地产市场的区位吸引力。
五、人民币升值预期
从长远来看，一国经济的发展必将伴随着该国货币的升值。我国经过30年的改革开放，经济获得了长足的发展，人民币必将随着国力的强盛而升值。在对人民币升值的预期下，外部资金千方百计想进入中国境内，以获得人民币升值带来的好处。但我国目前资本项目不对外开放，直接进入有一定的难度。与国际上通常将房地产投资计入资本项目管理的做法不同，我国房地产行业一直以来将其归为国际收支经常项目进行管理，属于对外资的开放行业。特别是2002年以后，国家取消了内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房地产没有任何限制，这就刺激了希望豪赌人民币升值的国外资金进入中国房地产市场。而国外资金不断的进入中国房地产市场，又进一步增强了境外机构、企业和个人对人民币升值的预期，形成了一种“人民币预期升值——资金流入——人民币预期升值”这样的一种循环。
第二节 微观层面分析
资本的本质就是对利润滚雪球式的追逐，外商投资我国房地产业是减低投资风险，实现资本保值、增值一种有效手段，可以套取中国房价上涨的空间利润。从微观层面来看，外商投资我国房地产业是下列因素推动的结果。
一、外资的资金投向要求
外资在进行房地产投资时通常会考虑以下几个因素：第一、收益。包括定期现金流和资本升值。获利是外商投资的基本动因，因此追求正的现金流，如租金收入也是他们的基本要求。除了定期获取收入，外资也希望得到物业升值所带来的资本利得。第二、安全性。投资者经常会权衡机会成本，并考虑资金无法收回或无法取得回报的风险，以及国别风险，如国家政策、资本撤出等。第三、外资在进行房地产投资时也会考虑当地所处的房地产市场周期、税收地位、财务杠杆作用等因素。目前外商在华进行房地产直接投资的方式己由原来的合作开发逐渐转为对成熟物业的整体收购，在风险控制方面，使机构投资者获得了控制权，和中国地产开发商逐步显现出功能分工，有效地屏蔽了中国土地交易市场，开发商财务和管理的不透明所形成的巨大的开发风险，只承担投资风险，从而满足了其低风险的前置要求。
目前，在世界范围内都有国际游资的大量存在。据估计当前全球国际游资约有数万亿美元，信息化及计算机技术的发展为游资在全球范围内寻求投资机会带来了方便，“炒楼”是常见的形式之一。香港、台湾都曾被国际热钱炒过。国际热钱的特征是：有利则大量涌来，无利则集体撤退，这是其关注自身盈利的资本逐利本性客观所驱使。当前大量国际游资进入中国房地产业所依赖的法宝是：中国顶尖物业长期增值的可能性、人民币短期升值的预期、早期入市的资金优势及良好的盈利水平。而对中国而言，上海、北京、广州等大城市房地产金融化程度过高。房地产金融化是指金融投资者拥有房地产所占的比例，他们既不是实际使用者也不是长期投资，而是想通过金融手段来脱手获利的投资者(比如海外基金)。在我国，上海、北京、广州等大城市房地产金融化程度过高，往往是外资大量进入形成的，形成后又象磁铁一样吸引更多的海外资金的进入。
因此，从根本上来说，外商投资于中国房地产是中国房地产业和国际游资互动的结果。
二、回避汇率风险，资本保值增值
美元自2000年以来长时间疲软，2002年至2004年两年内美元对欧元已贬值达50%左右，向前追溯，其贬值幅度超过60%。统计显示，在世界七种主要货币中，兑美元平均都涨了30 - 45%左右，美元指数下降幅度超过45%。自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，形成更富弹性的人民币汇率机制。当天，人民银行将美元兑人民币交易价格调整为8.11，即一次性为人民币升值了2%。2007年16日美元兑人民币中间价下调50点，进入7.56区间，此后直到19日，中间价一直在该区间内微调。按照2007年7月20日中间价计算，两年里人民币累计升值幅度已经达到8.64%。
由于对人民币升值的预期和人民币升值的现实压力，大多数投资机构和个人都认为在中国大陆投资不动产，既能避免美元下跌风险又能使资金保值增值。外商投资中国房地产就是受人民币升值的影响，其可以获得因汇率波动而带来的好处。
三、利用利率差异，降低投资成本
国际上不同货币间存在利率差异，这给精明的投资者带来降低投资成本的选择机会。当前，三到五年期的人民币购房贷款的基准利率为6.12%，美元在3.25-3.5%之间，港元在2 1- 2. 5%之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低，如贷款100万元人民币，约合12万美元，20年期按揭贷款，如人民币贷款月还款为6000多元，用美元贷款，月还款折合4000多元人民币，每月仅息差就在2000元人民币左右，若用港元贷款利息更低。这就是说，国内个人或者机构可以通过国际贷款投资国内房地产代替在国内贷款取得利率差异的好处，从而降低成本。而这也是对外资的一种潜在的需求，它是一种隐性的外资需求。
四、获取房价上涨套利空间
国家发改委公布的信息显示，2006年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅6.4%，意味着全国房价自2006年1月始，运行17个月后，首次涨幅突破6%。2007年，深圳房价同比涨幅又连续5个月维持在10%的高位，领跑全国。深圳人甚至夸张地说，他们的房价正在以令人惊讶的“深圳速度”直追一河之隔的香港。新华社报道，今年以来深圳商品房价格逐月上升，5月全市成交均价每平方米14223元，关内均价已过两万，豪宅平方米单价已卖到3万元以上。深圳已经成为中国内地商品房平均价格卖到最高的城市。全市均价比4月份环比上升22.8%。尽管深圳市国土与房管局很快否认22.8%一说“不知从何来”，但当地房价半年来累计暴涨已经超过50%确是不争的事实。在房价上涨的过程中,外国投资者就可以通过相对的低买高卖手段赢得利润。在投机者眼里房市是另一个股市，房价拉高后再抛出获利后就会撤出，所以说不是有效资本，房市真正的需求不能及时填补热钱撤走的真空，将会对楼市健康平稳的发展产生负面作用。
第四章 外资进入对我国房地产业发展的影响
中国的经济越来越成为一个开放的系统，房地产对外开放也是比较早的，但由于中国的房地产市场规则不够透明，资本流动还存在障碍等因素，进入的外资特别是直接开发的投资需要长时期的观察和适应，才可能初露锋芒。中国加入WTO，房地产业向外资开放的步伐加快，房地产业经济运行规则也会逐渐透明、公开、公平，外资房地产投资对中国房地产业的影响也会逐渐明显。
第一节 积极影响
外商房地产投资进入中国，对中国房地产业利弊兼有。无需否认，外资进入境内房地产市场自有其积极意义，他们不仅为房地产开发提供了大量资金，增加了房地产市场的供给，而且外资房地产开发公司率先给国内市场引进了先进、成熟的房地产开发模式和产品，促进了国内房地产市场的跨跃式发展和竞争。对中国房地产业的有利的影响，具体来说，主要体现在下列几个方面。
一、更新投资理念
长期以来，我国投资理念和实践与国外发达国家和地区相比，都比较落后，金融创新的能力较弱，一方面影响了国内经济的发展和良好的经济秩序的建立，另一方面也影响了中国经济和世界经济接轨的步伐。随着改革开放的不断深入，房地产投资信托、抵押贷款证券化等金融工具随着外资的进入并逐渐为国内所熟知，有可能作为真实的投资工具被国内房地产企业和投资者所利用。这些新投资工具和新投资理念的出现，为国内房地产企业提供了新的发展思路。由于在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入国际市场的进程。
二、改善企业资本结构
就房地产开发行业对外资的需求而言，我国房地产开发企业普遍负债率较高，根据中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日发布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上；在房地产市场多年独领中国内地之风骚的北京，2000至2002年房地产开发企业平均资产负债率竞然高达81.2%。由于自有资本严重不足，多年来，中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。外资的进入可推动了企业资本结构的改善。在中国寻找合作伙伴，外资更看重企业的规模、管理以及土地的储备，所以在规模、管理以及土地的储备等方面具有优势的大企业，能够获得外资的支持，从而，推动新一轮的企业优胜劣汰过程。
三、提高经营管理水平
从目前我国房地产企业的经营管理水平来看，与国外房地产企业相比，我国房地产企业低效经营普遍。外商投资中国房地产业，可以从两个方面提高国内房地产行业的整体水平。一是外商直接投资房地产的企业，通过自己的直接投资，运用自己的示范效应，逼迫本土企业提高经营管理水平，以和外商投资的房地产业进行市场竞争。其他企业被迫学习、仿效，改进技术和设备、强化创新及管理理论，从而，带动中国房地产企业在整体上提高经营管理水平，进一步提高房地产产品的供给水平。这就是被迫的进行的提高经营管理水平的活动。二是外商和国内企业合作所带来的经营管理水平的提高，外资的注入带来先进的经营和管理理念，有助于房地产企业经营管理水平的提高，有利于企业的长久发展。
四、促进国内房地产业与国际接轨
外资的进入，促进国内房地产业与国际接轨，并促进房地产业的升级。外资房地产企业的进入，既是我国房地产业开放的结果，也能进一步促进我国房地产业的开放度，使我国房地产业逐渐借鉴并容纳国际房地产业运作的规则，提高我国房地产业的规范度、透明度。先入外资房地产企业的进入，会引发其他企业跟入，后者往往出于防御性的需要，为了与竞争对手争得市场，避免由竞争对手造成的损失或潜在威胁。外资房地产企业的进入，还会伴随和促进国外先进的房地产服务公司的进入。这首先会使此类服务公司的市场进一步扩大，经验积累更丰富而服务质量更提高一步;其次，会促进外资服务公司的进一步进入，并促进外资房地产服务公司间的竞争，使他们提高服务质量并降低服务成本；再次，会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准。这一切对房地产业来说，最终会以更低的成本为房地产企业提供更好的服务，会提升房地产产品的供给水平，推进产业升级，也使房地产业各链条更具专业性。
促进国内房地产业与国际房地产业的接轨，最终还是必须通过提高国内房地产企业提高竞争力来完成。外资房地产业的进入，会对我国房地产企业形成压力。为应对这种压力和冲击，国内中高端企业也会尽力加快现代企业制度建设进程，提高企业素质，增强竞争力，而且外资进入房地产领域会带来的先进的观念和管理模式，这会刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。
五、弥补资金短缺
弥补我国在(超)大型项目上的资金短缺问题，并承担这些项目的风险。外资房地产企业进入中国，一般以投资中高端市场为主。而中高端市场中的项目，特别是超大型项目或大型项目，占用的资金非常多，并且房地产高端的市场风险比较大，我国企业在这方面的经验也不足，这使在国内企业中找到合适的项目承担者比较难。州习房地产企业中，有一批是在其国内具有丰富的项目运营经验，并能比较容易地融通到所需的巨额资金，这在很大程度上解决了我国在超大型或大型项目上的资金短缺问题，并承担了这部分项目的市场风险。
第二节 消极影响
一、影响我国普通民众生活水平的提高
外资前期在中国参与房地产联合开发项目的成功经验不多，导致目前外资更愿意介入买卖容易、产权明晰、可以快速和清晰地看到现金流的三级市场。外资在三级市场上的买卖、转售赚取差价的行为，对房价的推动作用很大。虽然目前外资主要目标是高档物业，但高档物业价格的提升最终也将促使整体房价的上扬。另一方面，由于对人民币升值的预期，大量热钱涌入中国，而我国房地产市场由于利润率较高、流通性较好，将成为这些资金集中的场所，也导致了房地产价格上涨。
从目前外资投资国内房地产的类型来看，主要集中在高端商务楼和豪华住房楼，好像对性个房地产的影响不太大。但是，一个国家的房地产市场是一个性体，外资拉动高端房价，会导致整体性体房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。居住权是每一国公民最基木的生存权利，住房是居民得以生存的最基本生活必需品。在世界绝大多数国家，是不允许对住房进行炒作的，为了防止对本国房地产市场的炒作，不少国家都有相关的法律来遏制房地产的炒作，井让炒作者无利可图。
土地是不可再生的稀缺性资源，目前我国房地产调控措施只针对房地产企业和内地购房者，无法打击热钱流入房地产，还会导致优质资源低价流入外资手中，从而造成国民财富的流失，破坏了国内经济利益的平衡。
二、不利于市场稳定
外资波动性大，不利于市场稳定。20世纪80年代末至90年代中期，国内房地产市场1-2倍的投资回报率刺激了外资的大量进人，形成了第一次外商投资内陆房地产的高潮。然而从1997年到2000年，房地产开发投资实际利用外资规模大幅下降，其占全部房地产开发投资规模的比重也几乎呈直线下降，中国房地产业的外资利用进入萎缩阶段。从2001年开始，由于中国房地产市场的快速发展，外资又开始大量的进入。因而可见，外资在房地产市场景气时会大量的涌进，在市场衰退时则会迅速的撤资离开，从而造成房地产市场剧烈的波动。这对于我国房地产市场的可持续发展是相当不利的。
三、对金融体系和房地产企业造成冲击
虽然目前进入中国的外资相对于整个市场来说规模并不是很大，但随着中国房地产市场进一步的发展，将会有更多的外资进入中国房地产市场。而房地产市场上的外资存在追求高利润、短周期的特性，在市场繁荣时大量涌入，在市场萧条时大量撤出，影响我国国际收支的均衡和货币政策的稳定性，且我国的金融市场尚不完善，外资的波动性很可能对不健全的金融体系造成冲击。外资大举进入中国房地产市场，资金的流入会造成我国的国际收支顺差进一步扩大，从而增加人民币升值的压力。从外管局公布的最新资料来看，截止2006年6月末，国家外汇储备余额为9411亿美元，同比增长32.37%。1月——6月，外汇储备增加1222亿美元，同比多增加212亿美元。虚高的贸易顺差中存在大量的投机人民币升值的热钱，资金有相当大的部分是投向房地产行业。大规模流向房地产行业的海外资金不仅加剧了当前的人民币升值压力，而且，一旦外资认为升值己经见顶，他们就会集体撤离，会增加利率的波动，造成国际收支失衡。日木的经历就是我们的前车之鉴。20世纪80年代，日本的低汇率政策引发国际炒家的大举进入，外汇储备知期内急剧增加，给经济带来巨大的通货膨胀压力，造成日本国内房地产价格居高不下。 20世纪90年代日本地产泡沫破灭，国际游资大举撤离，房价暴跌，外汇急剧减少，日本经济由此陷入长期低迷的十年。
外资一般不会携资金“单枪匹马”进入中国内地房地产市场。他们一般是一揽子投资要素的转移，除中国房地产业短缺的资金外，他们还转移强势的经营管理、销售、物业管理等经营资源。外资进入中国房地产一般选择高端市场，所以对我国国内中高端市场的房地产企业形成大的冲击，对普通商品房市场冲击较小。国内中高端市场的房地产企业虽然有所成长，但很多企业在规模、资金、服务、产品性价比、资质与成熟起来的外商房地产企业存在差距。同时，有的还处于转制过程中，企业制度不健全，经受市场竞争、抗御市场风险的能力较外资房地产企业差。不过，外资房地产企业存在本地化不足的劣势，有开发经历的外企也需要在市场中经历数年的磨合，才可能成长并适应中国市场，与中国成长起来的优秀房地产企业比拼。目前，外资企业对中国房地产企业的冲击还不很明显，但等其适应、发展、成长之后，会对大城市的国内房地产企业有较大影响，给国内中高端房地产企业带来较大的冲击。
四、提升了房地产市场风险
外资进入我国一般以大城市为主，在房地产投资中又以投资中高端市场为主，一般从事的是写字楼、酒店业，高档住宅开发、高档商业用房的投资。其开发投资的最初进入，是看到我国在城市存在这方面的市场机会和潜在需求，能满足我国的对高中端市场的需求，但由于对高利润的追逐及跟入效应，涉入高中端市场的供给增多，造成大城市结构性过热，使高中端市场风险增大。外商置业投资在较短时间内过多地集中于一个城市，可能致使房地产需求过旺，从而导致房价的大幅上涨，由于房价的辐射作用及房地产商在定价中的效仿作用，也会抬高其他地块和其他层次的房地产价格。而对于外资，尽管中央持续收缩银根，以限制房地产业过热，但对外资的调控却收效甚微。
五、存在主体地位弱化问题
外资进入房地产开发领域，最初有很多采用与中方合资合作的方式。合资和合作会形成优势互补，风险共担。在此过程中，很多中方成了外商在探索中国房地产市场的拐杖，为他们了解中国市场，在中国不规范的市场中运行、站稳脚跟起到了很大的 | 
论文定制
发表论文
合作流程
付款方式
信用说明
刊物介绍
