[内容摘要]第一部分分析房产泡沫形成的原因,第二部分为泡沫破灭的后果, 第三部分分析我国目前的房地产市场，第四部分探讨如何防止在我国产生强大的房地产泡沫.
[关键词]非理性繁荣，投资回报率，财产缩水，不良贷款，空置率


一．房地产泡沫形成的成因
根据美国商务部2004年5月26日的统计，04年4月份全美独栋新房销量下降了11.8%，是上世纪90年代经济高速增长以来单月最大的降幅记录。在旧金山和西雅图，房屋租金水平已经开始下降，美国其他一些城市的售房人员也开始降低报价。华盛顿经济政策与研究中心主任迪恩.贝克认为美国的房地产价格将有20%-30%的向下修正空间。他说尽管房地产业市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，影响就将是全国性的。
美国耶鲁大学“泡沫学者”罗伯特.希勒教授发明的“非理性繁荣”一词在房地产界十分流行，成为“泡沫”的婉转说法。放眼世界各国房地产市场，“非理性繁荣”带来的战绩有目共睹：爱尔兰都柏林房价自1995年以来上涨273%，同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍；英国房价过去3年上涨55%，西班牙房价过去10年上涨100%，南非房价过去12个月上涨24%；中国香港地区房价，去年秋天以来也上涨了50%。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60%。房价涨了，房租却持续下跌，一些经济学家认为房租的低迷表现说明房地产市场的火爆程度已经接近极限，泡沫破灭为时不远。
　　然而判断房地产市场是否存在“泡沫”，还不仅仅靠观察价格的变化，并非价格涨了就是有泡沫，降了就是没泡沫。美国之前一直不肯承认其房地产市场存在泡沫，“论据”就是硅谷等少数地区的房价出现过大幅跌落。罗伯特.希勒认为应对当地购房者的消费动机进行彻底分析，看他们到底是自己居住还是投资。如果大部分购房者以投资为目的，那么该地区的房地产市场就一定存在着危险的“泡沫”。
结果调查发现旧金山、洛杉矶、波士顿的绝大多数购房者都承认看好房地产市场的后市发展是其购房的主因之一。他们认为在未来10年中其购置的房产将升值13%以上。在房价相对温和的密尔沃基市，持上述观点的购房者也不在少数。总市值达到15.2万亿美元。而放眼四海，将购房作为投资已呈全球化趋势，澳大利亚国内就经常出现数千人挤爆房地产投资讲座会场的情况。



   

发达国家前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重，人们再也不愿相信那些作弊的会计，再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心，促使大量投资涌向了房地产。英国，一家市场调查公司公布的调查结果显示，39%的英国人认为投资房地产是目前最好的养老手段，而选择依靠养老基金的人数只占全部被调查者的27%。正如罗伯特.希勒所言：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

二．房地产泡沫破灭的后果
　　经济学家普遍预测，“股市灭了楼市补”的局面已经支撑不了多久，再加上媒体对全球房产过热的一贯批评态度，不断暗示英国、美国、西班牙、澳大利亚等主要发达国家的楼市泡沫将破裂，令房地产投资者心怀忐忑。美联储由莫里斯.戴维斯和乔纳森.海斯科特起草的一份研究报告指出，目前很多人担心美国房地产市场是否会像1985年至1990年和1990年至1995年那样，再经历一次巨大波动，令他们的财产缩水。
　　房地产泡沫破裂对经济基础和金融体系欠佳的国家负面影响更大。比如上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂重创了日本金融业，给企业和银行带来的损失以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前日本仍然存在着内需不足的问题。当年除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。
更大的受害者是银行。要知道房地产泡沫破裂带来的危害要远远大于股市泡沫破裂。炒股的人至少还用的是自己的钱，炒房者却十有八九从银行借钱。房地产业与银行业关系如此密切，使得房价下跌必然导致银行不良贷款增加，出现大批死账坏账，甚至有可能诱发金融危机。日本房地产泡沫破裂后银行里形成的那些坏账，拖了多少年也无法解决。尽管房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值也不断下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从1992至2001财年，不良贷款累计高达74万亿日元，政府累计资助亦高达23万亿日元。除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良
贷款外，截至2001年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达35万亿日元。

三． 我国的房产投资现状
    根据央行权威部门近日发出的警报：九大城市房价涨幅超过10%，各银行目前仍然要防范地产金融风险。在加上，一批住房个贷失信者的黑名单被银行公之于众。这种种，让人对房价的走势越发敏感。偏偏就在此时，关于未来房价仍然会走高的预测又开始见诸报端。有人指责这是利益群体有预谋的“托市之辞”，有人却表示认同。
　　据悉，央行发出警报，主要是基于通胀的压力，因为影响通货膨胀的主要参考指标———居民消费价格(CPI)今年一直保持快速上涨态势。央行引用国家统计局的数据称，今年前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨9.2%，豪华住宅上涨8.4%。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10%的前9个城市，它们分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州(北京不在此列)。央行由此警告各银行目前仍然要防范地产金融风险。
事实上，在央行发出这新一轮警告之前，各银行已经从豪华住宅入手提高了个人房贷的门槛，有效控制了投机购房行为。然而，即便在银行严格放贷的情况下，很多城市的房地产项目销售状况仍然非常喜人，因为房子好卖甚至大量缩减了广告费用。专业人士分析，这一方面缘于市场强劲的真实需求的支撑，一方面得益于由土地供应速度放慢带来的这一时期商品房供应量的减少。供少求多，价格上涨成为必然。这也正是人们对那些大肆宣扬内地楼市有泡沫者产生不解乃至怀疑其动机的原因，大家听到的和切身感受到的不一样。

四．防范在我国产生强大的房地产泡沫
　　上海市委书记陈良宇对市场崩盘的危险给予了高度关注。他说，上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者，后果将不堪设想。
　　今年以来上海政府采取了四项相应措施。一是调控土地价格，将原来的行政划拨土地，改为拍卖土地；二是优化与改善供应结构，写字楼与商厦可以维持高价格；三是进一步完善交易规则，对购买第二套物业者减少按揭比例；四是大力化解风险度。
　　当然，分析一下中国房价变化的真实动因，大家对房价上涨的理解就不会流于偏颇了：一来中国的房地产业正处在快速发展阶段，正处于产品升级换代时期，从砖混结构房到钢筋水泥体，从毛坯房到精装修房，房价组成中的基本成分——开发成本显然要升高一大截；二来快速城市化浪潮汹涌澎湃，农民进城、旧城拆迁改造为房地产市场带来大量刚性需求，而今年土地交易政策的变化导致很多项目推迟入市，市场供求状况由此生变，房价自然会随行就市；三来各地商品房供应的结构性矛盾一直未得到很好的调和，各城市中高档房居于主体且持续增量，必然拉高房价平均值。　　
　　上海市房地产经济协会副会长、上海中天行房产机构总裁姚鸿光对记者说：“泡沫论的依据是上海房价收入比和空置率。14∶1的房价收入比，是国际警戒线。1990年的东京和1997年的香港地产泡沫，都是在这个警戒线上破裂的。但是，上海的市场不仅是上海人的上海，更是外地人、境外人，和外来但是入上海籍的新上海人的上海。这些人是购房主力，收入也高于上海本地人。至于空置率，上海市统计局不久前刚发布《上海住宅空置及出租现状调查报告》，报告显示，本市当前的住宅空置率为2.7%，出租率为7.2%，和国际上的一些参考标准相比，呈现‘双低’的特点。
    大多数业内人士甚至还认为，即使房地产市场的高位运行已经脱离了正常轨道，但这个泡沫现在破不得也破不起。房地产业是拉动经济的大头，如果房地产业萧条，政府完成经济增长的指标可能就有问题，更为直接的是很多人的政绩无法放弃GDP这个筹码, 因此,管理者对房价的矛盾心态导致了对房地产调控的尴尬局面。房地产泡沫之说纠缠了多方的利益，聚合着各种声音，已经衍生成为一种极为复杂的国民情绪。但可以肯定的是，在个体理性与集团利益的较量中，如果权势为判断披上皇帝新装，那么最后蒙蔽和伤害的只能是广大民众的利益及整个国家的发展。
    总之,尽管目前从数据上反应还谈不上强大的“房地产泡沫”，但如果防范措施不落实，防范思想不深，事态的性质也是会变化的。